Come scegliere l’amministratore di condominio

La scelta dell’amministratore di condominio è, di solito, motivo di dibattito fra condòmini. Spesso, infatti, questa dipende dalla volontà di voler sostituire un procedente amministratore che non ha ben operato, quindi sarà opportuno vagliare tutti gli aspetti riguardanti l’iter formativo e le competenze di tutti i candidati. A tal proposito riteniamo utile la guida su come diventare amministratore di condominio in questo articolo: questo ti aiuterà a comprendere subito quali caratteristiche deve avere un bravo amministratore di condominio. Ma procediamo con ordine e andiamo a vedere adesso quali sono i passaggi da fare per rispondere alla domanda principale di questo post: come scegliere l’amministratore di condominio.

Come scegliere l’amministratore di condominio: quali sono i requisiti minimi

L’amministratore di condominio non è una figura professionale regolamentata, pertanto non esiste un albo specifico che è possibile consultare quando bisogna nominarne uno. In genere, quindi, tutti gli aspiranti candidati dovranno proporre la loro candidatura all’assemblea dei condòmini, allegando alla domanda un preventivo di spesa dettagliato per il loro incarico.

Tuttavia, la scelta di un amministratore di condominio non si basa solo su un criterio economico, ma sono tanti i fattori che bisogna prendere in considerazione, primo fra tutti il possesso o meno di alcuni requisiti minimi previsti dalla normativa vigente in materia.

La Legge 4 del 2013 stabilisce infatti che l’amministratore di condominio, per poter esercitare questa professione, debba essere in possesso di un certificato di idoneità rilasciato da un’associazione di categoria. Tale documento rappresenta una garanzia molto importante circa la professionalità del candidato ed è necessario che sia corredata anche dalla stipula di una polizza di responsabilità civile per coprire eventuali errori e danni a terzi nello svolgimento del proprio mandato.

Altri requisiti professionali minimi di cui l’amministratore di condominio deve essere in possesso sono:

• Aver conseguito almeno il diploma di scuola superiore (non è richiesta la laurea per fare l’amministratore di condominio);
• Aver frequentato un corso di formazione di base per amministratore di condominio (o, se questo è stato seguito molto tempo prima, aver seguito almeno 15 ore annuali nell’ambito di un corso di aggiornamento organizzato da un’associazione di categoria);
• Non avere nessuna condanna di tipo penale a proprio carico.

Come scegliere l’amministratore di condominio: quali sono le qualità personali e professionali

Al di là dei requisiti minimi, un amministratore di condominio dovrà avere anche altre caratteristiche personali e professionali al fine di rassicurare i condòmini circa la sua effettiva professionalità e imparzialità. Egli dovrà, infatti, occuparsi di questione molto delicate come ad esempio il recupero degli oneri condominiali non pagati e l’istruttoria di pratiche per la ristrutturazione o l’abbellimento dell’immobile.

Va da sé quindi che dovrà:

• Essere dotato di conoscenze tecniche adeguate in materia fiscale, amministrativa e contabile (oppure, in alternativa, sapersi interfacciare con professionisti esperti in questo settore);
• Avere spiccate capacità di comunicazione dovendo interagire spesso con le persone (condòmini, fornitori, altri professionisti);
• Essere una persona giusta e imparziale, capace di dirimere le controversie;
• Non intrattenere rapporti personali preferenziali con alcuni condòmini e/o fornitori;
• Rispettare le scadenze di oneri condominiali, tasse e bollette al fine di non provocare la sospensione di alcuni servizi;
• Richiedere la sua stessa puntualità di pagamento anche ai condomini;
• Essere disponibile all’ascolto e rendersi disponibile a incontrare e discutere dei problemi legati al condominio previo contatto telefonico o di persona (su appuntamento o tramite un orario di ricevimento apposito);
• Essere trasparente, onesto e leale nell’esercizio di tutte le sue funzioni;
• Avere infine un minimo di conoscenze informatiche per poter procedere all’archiviazione telematica delle pratiche, al pagamento online delle utente e altre attività necessarie allo svolgimento delle sue mansioni.

Per questi motivi, e in particolar modo per garantire la massima imparzialità e trasparenza, è sempre preferibile non nominare amministratore di condominio un condomino stesso, anche se questo significasse avere un preventivo più basso.

Quanto incide il costo sulla scelta dell’amministratore di condominio

Naturalmente anche il costo di un amministratore di condominio può avere un peso sulla scelta finale. Essendo, infatti, un libero professionista, ciascun amministratore di condominio applica un proprio onorario per la gestione ordinaria e straordinaria di tutte le attività che riguardano in condominio.

Tuttavia, scegliere il candidato con il preventivo più basso potrebbe non è quasi ma la decisione più saggia. Questo potrebbe infatti nascondere mancanza di effettive competenze oppure comportamenti inappropriati. Anche un preventivo compilato in maniera troppo frettolosa e senza tutte le voci di costo dovrebbe indurre i condòmini a scartare una candidatura.

Cosa fare alla scadenza del mandato

Nella maggior parte dei casi, se non ci sono state gravi inadempienze, l’amministratore uscente tende ad essere riconfermato. Tuttavia, per formalizzare il rinnovo della nomina, è necessario indire una nuova assemblea. Il voto per il reincarico dovrà avvenire inoltre in sua assenza al fine di evitare pressioni.

Lista di controllo delle domande da porre ai candidati all’incarico di amministratore di condominio

Molte delle qualità di un amministratore di condominio che abbiamo descritto nei paragrafi precedenti, non possono essere valutate se non a seguito di una conoscenza approfondita. Naturalmente, è sempre possibile chiedere informazioni ad altre persone che conoscono il candidato, ad esempio ai condòmini di un immobile dove egli ha già prestato servizio in quella mansione.

Tuttavia, alcuni degli aspetti possono anche essere vagliati ponendo delle domande dirette ai vari candidati. Ecco quindi di seguito alcuni quesiti che è consigliato porre a tutti i partecipanti prima di procedere al conferimento dell’incarico:

• Il candidato garantisce la reperibilità in caso emergenza h24 per tutti i giorni della?
• Cosa intende fare nei confronti dei condòmini morosi?
• Quanti altri incarichi ha come amministratore di condominio (è importante che non siano troppi o troppo pochi per escludere l’indisponibilità nel primo caso e l’inesperienza nel  secondo)?
• Come intende rendere consultabile la documentazione di tutte le pratiche relative al condominio ai propri condomini?
• Quali modalità di pagamento pensa di proporre per velocizzare la riscossione?

Una volta chiariti anche tutti questi aspetti, i condòmini non avranno quindi più dubbi su come scegliere l’amministratore di condominio e potranno procedere alla scelta nel modo più efficace possibile.